سید ذیشان
محفلین
واہ بھئی یہ تو کمال ہو گیا۔ یعنی وہ شخص جس نے دنیا میں اتنی دہشت پھیلائی ہوئی تھی پٹواریوں کے ہاتھوں نہ بچ سکا۔
رہائشی مکان کی خریدوفروخت کا طریقہ کار؟
- صاحب لڑی براک
- تاریخ ابتداء
واہ بھئی یہ تو کمال ہو گیا۔ یعنی وہ شخص جس نے دنیا میں اتنی دہشت پھیلائی ہوئی تھی پٹواریوں کے ہاتھوں نہ بچ سکا۔
سعود الحسن
محفلین
1۔ پہلے تو یہ دیکھیے کہ فروخت کرنے والے کے پاس مکان کی ملکیت کے تمام کاغذات اصل میں موجود ہوں، انہیں اچھی طرح چیک کیجے۔ کاغذات مسلسل اور ترتیب سے ہونے چاہیے یعنی الاٹمنٹ لیٹر سے پیمنٹ کی رسیدیں، پہلےآنرکے نام پر ہوں اور مکان اس کے نام پر لیز ہوا ہو ۔ اس کے بعد مکان جب بھی بکا ہو نئے مالک کے نام پر ٹرانسفر کے کاغذات بغیر کسی گیپ کے موجودہ مالک تک کے۔
2۔ مکان کی کنسٹرکشن کے کاغذات یعنی کنسٹرکشن کی مطالقہ اداروں سے پرمیشن، نقشہ پاس ہو، نقشے کے مطابق تعمیر ، تمام یوٹیلیٹی کنیکشنس کی اپروال وغیرہ ۔ مکان پر کبھی قرضہ لیا گیا ہو تو اس کے کاغذات بمعہ لون کی مکمل واپسی اور قرضہ دینے والے ادارے کا این او سی وغیرہ۔
براک
محفلین
اپنی ابتدائی خجل خواری کے نتیجے میں یہ پتہ چلا کہ نئی بنی ہوئی رہائشی سکیم یا سوسایئٹی میں گھر اپنے کاغذات کے حوالے سے سب سے زیادہ محفوذ ہیں لیکن لاہور میں یہ سوسائیٹیز مرکزی لاہور سے اتنا دور ہیں کہ انہیں نزد لاہور کہنا بے جا نہ ہو گا
@سعود الحسن
ہماری ذاتی تر جیحات لاہور میں ماڈل ٹاون یا اسی سے قریب کہیں مکان خریدنے کا ہے لیکن ابھی کل ہی پراپرٹی ڈیلر کے پاس کوئی صاحب بتا رہے تھے کہ ماڈل ٹاون سی بلاک کے ایک گھر کی رجسٹری تین افراد نے بنوا رکھی ہے اور وہ بال بال بچ کئے
@سعود الحسن
ہماری ذاتی تر جیحات لاہور میں ماڈل ٹاون یا اسی سے قریب کہیں مکان خریدنے کا ہے لیکن ابھی کل ہی پراپرٹی ڈیلر کے پاس کوئی صاحب بتا رہے تھے کہ ماڈل ٹاون سی بلاک کے ایک گھر کی رجسٹری تین افراد نے بنوا رکھی ہے اور وہ بال بال بچ کئے
براک
محفلین
So nice of you brother I will ask if required,really appreciate it, thanks
دراصل اس دھاگے کو شروع کرنے کا مقصد اس سسٹم کو ڈاکیومنٹ کرنا تھا ظاہر ہے جیسے جیسے میں سیکھتا جاوں گا اسے یہاں پوسٹ بھی کرتا چلا جاوں گا تا کہ ہمارے جیسا ہی کوئی نا بلد جب اس کام کے لیے نکلے تو کم از کم تھیوریٹیکل نالج تو ہو اس کہ پاس
عارف انجم
محفلین
http://pakistanjurist.com/property-real-estate/
اس لنک پر کچھ اہم معلومات موجود ہیں۔ جن کا ذکر محمود احمد غزنوی بھی کر چکے ہیں ۔ یہاں تفصیل نسبتآ زیادہ ہے ۔ انگریزی میں کاپی پیسٹ اس لیے کر رہا ہوں کہ بعض اوقات لنک ڈیڈ ہو جاتے ہیں۔
Real Estate
PROPERTY & REAL ESTATE IN PAKISTAN
Property ownership, titles, sale, purchase, leasing and other transactions relating to real estate in Pakistan are governed by different laws, most importantly the Transfer of Property Act 1882, Land Revenue Act 1967, Stamp Act 1899, and Registration Act 1908. There are also several provincial and municipal laws and regulations impacting property transactions in Pakistan. Most properties in Pakistan are sold or purchased through a Sale Deed (also commonly referred to as a ‘Registry’, or ‘Bay Nama’). A Sale Deed must be registered with the relevant office of the sub-registrar and it must be affixed with required stamp duty. Sale Deed is a written document which executes property transaction between buyer and seller. In addition to this, title transfer to the buyer should also be reflected in the relevant official record, for example with relevant revenue authorities (Patwari) in most cases; local office of the housing authority if the property is located within the jurisdiction of a housing authority (for example societies of Lahore Development Authority or Defense Housing Authority; or city district government in some cases.
In modern housing societies in Pakistan, there is no need to execute the Sale Deed and property transaction is recorded simply through a allotment letter which is final and conclusive proof that property is legally transferred from seller to the buy. This process is very quick and fraud proof in major societies.
Rented or Leased Properties
There are certain implications for landlords who rent out or lease their properties. A landlord must ensure that there is a properly drafted and executed lease agreement or rent agreement. Lease of a property for a period less than a year does not require registration. However, a lease of more than a year must be registered. If a tenant violates any provision of the lease/rent agreement, for example refuses to pay rent, does unauthorized modifications in the property, signs a further lease agreement with a third party etc. the landlord may terminate the lease. If the tenant refuses to vacate the property the landlord will have the right to file an ejectment petition in the court of local rent controller. Ejectment petitions are normally summary proceedings and they are concluded much faster than ordinary civil suits.
Tenants should always take necessary steps to ensure their rights are protected and they enjoy the rented property within the parameters of the lease/rent agreement. For example, tenants must make rent payment preferably through a crossed cheque, or in case payment is made through cash written receipt should be obtained from the landlord. In case the landlord unlawfully or unjustifiably attempts to remove the tenant from the property, the tenant may file a petition in the court of local rent controller.
Purchasing Property in Pakistan
Property purchase in Pakistan has never been a smooth and risk free process. Unfortunately, the land records system is decades old and there are several pitfalls and loopholes in the system exposing innocnet buyers to possible fraud and deception. Therefore, it is highly recommended that someone experienced in property matters should carefully and vigilantly check the property title of the seller before any transaction is executed or any advance payment is made. A careful buyer will normally check the ownership title of not only the current seller, but also those of previous owners for the last 20 to 30 years or more in order to avoid any counter title claims later on or any litigation. What type of documents a buyer should inspect before purchasing property depends upon the nature of the property, for example in case of most properties original Sale Deed often referred to as ‘Registry’, a fresh copy of previous title transfer document often known as a ‘Fard’, and ‘Aks Shajra’ (graphical image of the property identigying its location) should be carefully inspected. In case of commercial properties, NOCs (No Objection Certificates) from local authorities (if applicable), approval of commercialization, and other documents should also be inspected. It is a common mistake by innocent buyers to purchase commercial properties in Pakistan which are not actually allowed to be used as commercial premises and there are heavy penalties if commercial activity is done at those properties.
It is very common in Pakistan that property transactions are done through attorneys (commonly referred to as ‘Mukhtar-e-Aam’ or ‘Mukhtar-e-Khaas’), and this is the highly complicated, tricky and risky area of property transactions. In cases where property is offered for sale or lease through attorneys, the buyer should try to establish contact with the original owner of the property and verify the identity, powers and authorities of the attorney. Moreover, the document granting rights to the attorney (normally called a ‘Specific Power of Attorney’, a ‘General Power of Attorney’, or ‘Mukhtar Nama’) should be carefully examined and its authenticity should be verified by examining the record of relevant office of the sub-registrar. The location of the property should of course be physically examined by purchaser or a nominated representative to identify any discrepancies and misrepresentations.
FREQUENTLY ASKED QUESTIONS
What is Aks Shajra?
Aks Shajra is the graphical image of a specific piece of land or a specific Khasra from the map or plan of a village/estate. It is used to point out the exact location of land, with identification of adjoining or surrounding lands.
What is Fard, or Fard Malkiat?
Fard Malkiat is record of different kinds of titles and rights in property maintained by local government revenue authorities, most commonly Patwari.
What is Registry?
Registry is a written document signed between seller and buyer of a property, confirming the transfer of ownership and title of the property from seller to buyer. It is also called ‘Bay Nama’ or ‘Moahida Bay’.
What is Intiqal or Mutation?
Intiqal or Mutation is a written order by the relevant revenue officer showing change in the government record of titles, and confirming transfer of property title from seller to purchaser. It is the most authentic record of title transfer in case of most types of properties in Pakistan.
What is Iqrar Nama?
Iqrar Nama, or Agreement to Sell, is a written agreement between intended seller and buyer recording the terms and condition under which the property will eventually be transferred. Please note that this document itself is not enough for legal title transfer in favor of the buyer. It is just a promise to transfer by the seller. The seller can still refuse to transfer the property, in which case the buyer will have the right to enforce his rights through court.
What is Mukhtar Nama?
Mukhtar Nama, also called Power of Attorney, is a written document confirming the appointment of a person as legal attorney of the property owner to conduct certain transaction, for example sale or lease of the property.
What is Tattima Registry? Tattima Registry means a supplementary or additional Sale Deed, adding to the contents of already signed Sale Deed.
What is Khasra? Khasra is a piece of land with a specific and unique identification number in the record of relevant government authority.
What is Gardawri? Gardawri is the act of maintaining the record of the person(s) cultivating and possessing a piece of land, mostly agricultural land.
اس لنک پر کچھ اہم معلومات موجود ہیں۔ جن کا ذکر محمود احمد غزنوی بھی کر چکے ہیں ۔ یہاں تفصیل نسبتآ زیادہ ہے ۔ انگریزی میں کاپی پیسٹ اس لیے کر رہا ہوں کہ بعض اوقات لنک ڈیڈ ہو جاتے ہیں۔
Real Estate
PROPERTY & REAL ESTATE IN PAKISTAN
Property ownership, titles, sale, purchase, leasing and other transactions relating to real estate in Pakistan are governed by different laws, most importantly the Transfer of Property Act 1882, Land Revenue Act 1967, Stamp Act 1899, and Registration Act 1908. There are also several provincial and municipal laws and regulations impacting property transactions in Pakistan. Most properties in Pakistan are sold or purchased through a Sale Deed (also commonly referred to as a ‘Registry’, or ‘Bay Nama’). A Sale Deed must be registered with the relevant office of the sub-registrar and it must be affixed with required stamp duty. Sale Deed is a written document which executes property transaction between buyer and seller. In addition to this, title transfer to the buyer should also be reflected in the relevant official record, for example with relevant revenue authorities (Patwari) in most cases; local office of the housing authority if the property is located within the jurisdiction of a housing authority (for example societies of Lahore Development Authority or Defense Housing Authority; or city district government in some cases.
In modern housing societies in Pakistan, there is no need to execute the Sale Deed and property transaction is recorded simply through a allotment letter which is final and conclusive proof that property is legally transferred from seller to the buy. This process is very quick and fraud proof in major societies.
Rented or Leased Properties
There are certain implications for landlords who rent out or lease their properties. A landlord must ensure that there is a properly drafted and executed lease agreement or rent agreement. Lease of a property for a period less than a year does not require registration. However, a lease of more than a year must be registered. If a tenant violates any provision of the lease/rent agreement, for example refuses to pay rent, does unauthorized modifications in the property, signs a further lease agreement with a third party etc. the landlord may terminate the lease. If the tenant refuses to vacate the property the landlord will have the right to file an ejectment petition in the court of local rent controller. Ejectment petitions are normally summary proceedings and they are concluded much faster than ordinary civil suits.
Tenants should always take necessary steps to ensure their rights are protected and they enjoy the rented property within the parameters of the lease/rent agreement. For example, tenants must make rent payment preferably through a crossed cheque, or in case payment is made through cash written receipt should be obtained from the landlord. In case the landlord unlawfully or unjustifiably attempts to remove the tenant from the property, the tenant may file a petition in the court of local rent controller.
Purchasing Property in Pakistan
Property purchase in Pakistan has never been a smooth and risk free process. Unfortunately, the land records system is decades old and there are several pitfalls and loopholes in the system exposing innocnet buyers to possible fraud and deception. Therefore, it is highly recommended that someone experienced in property matters should carefully and vigilantly check the property title of the seller before any transaction is executed or any advance payment is made. A careful buyer will normally check the ownership title of not only the current seller, but also those of previous owners for the last 20 to 30 years or more in order to avoid any counter title claims later on or any litigation. What type of documents a buyer should inspect before purchasing property depends upon the nature of the property, for example in case of most properties original Sale Deed often referred to as ‘Registry’, a fresh copy of previous title transfer document often known as a ‘Fard’, and ‘Aks Shajra’ (graphical image of the property identigying its location) should be carefully inspected. In case of commercial properties, NOCs (No Objection Certificates) from local authorities (if applicable), approval of commercialization, and other documents should also be inspected. It is a common mistake by innocent buyers to purchase commercial properties in Pakistan which are not actually allowed to be used as commercial premises and there are heavy penalties if commercial activity is done at those properties.
It is very common in Pakistan that property transactions are done through attorneys (commonly referred to as ‘Mukhtar-e-Aam’ or ‘Mukhtar-e-Khaas’), and this is the highly complicated, tricky and risky area of property transactions. In cases where property is offered for sale or lease through attorneys, the buyer should try to establish contact with the original owner of the property and verify the identity, powers and authorities of the attorney. Moreover, the document granting rights to the attorney (normally called a ‘Specific Power of Attorney’, a ‘General Power of Attorney’, or ‘Mukhtar Nama’) should be carefully examined and its authenticity should be verified by examining the record of relevant office of the sub-registrar. The location of the property should of course be physically examined by purchaser or a nominated representative to identify any discrepancies and misrepresentations.
FREQUENTLY ASKED QUESTIONS
What is Aks Shajra?
Aks Shajra is the graphical image of a specific piece of land or a specific Khasra from the map or plan of a village/estate. It is used to point out the exact location of land, with identification of adjoining or surrounding lands.
What is Fard, or Fard Malkiat?
Fard Malkiat is record of different kinds of titles and rights in property maintained by local government revenue authorities, most commonly Patwari.
What is Registry?
Registry is a written document signed between seller and buyer of a property, confirming the transfer of ownership and title of the property from seller to buyer. It is also called ‘Bay Nama’ or ‘Moahida Bay’.
What is Intiqal or Mutation?
Intiqal or Mutation is a written order by the relevant revenue officer showing change in the government record of titles, and confirming transfer of property title from seller to purchaser. It is the most authentic record of title transfer in case of most types of properties in Pakistan.
What is Iqrar Nama?
Iqrar Nama, or Agreement to Sell, is a written agreement between intended seller and buyer recording the terms and condition under which the property will eventually be transferred. Please note that this document itself is not enough for legal title transfer in favor of the buyer. It is just a promise to transfer by the seller. The seller can still refuse to transfer the property, in which case the buyer will have the right to enforce his rights through court.
What is Mukhtar Nama?
Mukhtar Nama, also called Power of Attorney, is a written document confirming the appointment of a person as legal attorney of the property owner to conduct certain transaction, for example sale or lease of the property.
What is Tattima Registry? Tattima Registry means a supplementary or additional Sale Deed, adding to the contents of already signed Sale Deed.
What is Khasra? Khasra is a piece of land with a specific and unique identification number in the record of relevant government authority.
What is Gardawri? Gardawri is the act of maintaining the record of the person(s) cultivating and possessing a piece of land, mostly agricultural land.
سید عاطف علی
لائبریرین
بہت اچھا اور معلوماتی دھاگہ ہے۔
نعمان علی نقوی
محفلین
جب کوئی پلاٹ لینے کا ارادہ ہو تو جو شخص اس پلاٹ کی ملکیت کا دعویدار ہو، اس سے اس بات کا ثبوت مانگا جاتا ہے کہ کیا واقعی وہ اس پلاٹ کا مالک ہے یا نہیں۔۔۔ثبوت دینے کیلئے وہ شخص پلاٹ کی رجسٹری آپکو دکھاتا ہے جس پر پلاٹ کا محلِ وقوع ، حدودِ اربعہ، پرانے مالک کا نام اور موجودہ مالک کا نام ،پلاٹ کب خریدا گیا تھا اور گواہاں کے دستخط وغیرہ ہوتے ہیں اور یہ سب گورنمنٹ کے ایک اسٹامپ پیپر پر درج ہوتا ہے۔۔۔ لیکن چونکہ یہ سب کچھ جعلی بھی بنایا جاسکتا ہے، اسلئے رجسٹری کا انتقال نمبر بھی دیکھنا پڑتا ہے، یہ انتقال نمبر دراصل گورنمنٹ کی فائلوں میں اس پلاٹ کی تازہ ترین ملکیت اور اس رجسٹری کے حوالے سے ایک ریفرنس نمبر (یا شائد فائل نمبر) ہوتا ہے۔۔۔جب یہ سب کچھ چیک کرلیا تو اسکے بعد اس پلاٹ کی فرد نکلوائی جاتی ہے۔ فرد ایک ڈاکومنٹ ہے جو گورنمنٹ کی طرف سے مقرر کئے گئے پٹواریوں کے پاس ہوتا ہے اس میں اس پلاٹ کا حدود اربعہ اور ملکیت کی تازہ ترین معلومات ہوتی ہیں۔ ایک فرد جب نکلوائی جاتی ہے تو اسکی معیاد 15 دن ہوتی ہے اسکے بعد وہ ایکسپائر ہوجاتی ہے اور نئی فرد نکلوانی پڑتی ہے۔ جب آپ نے فرد نکلوا لی اور اس فرد میں درج مندرجات سے آپ مطمئن ہوگئے، تب پراپرٹی خریدنے کیلئے کچھ ایڈوانس (بیعانہ) وغیرہ دیکر نئی رجسٹری بننے کیلئے دے دیتے ہیں۔ جب وہ رجسٹری پرنٹ ہوکر آجاتی ہے تو رقم کی بقیہ ادائیگی کرکے گواہان کی موجودگی میں دستخط اور مہریں وغیرہ لگ جاتی ہیں اور اس رجسٹری کو دوبارہ کچہری میں بھیج دیا جاتا ہے جہاں سے اسکا نیا انتقال نمبر لگ کر آجاتا ہے۔۔۔
مجھے بس اتنا ہی پتہ تھا، جو آپ کی خدمت میں عرض کردیا۔۔۔باقی کی معلومات کیلئے مزید جستجو کریں
تقریبا چار سال قبل ہم نے ایک مکان فروخت کیا تھا جہاں تک مجھے یاد ہے فرد ملکیت فروخت کنندہ ہی نکلوا کر دیتا ہے پٹوار خانے کے عمومی قوائد و ذوابط کے مطابق ایسا ممکن نہیں کہ کوئی غیر متعلقہ شخص خود ہی پٹوار خانہ جا کر فرد نکلوا لے۔ اور ہمیں تو مالک ہوتے ہوئے بھی فرد لینے کے لئے پٹواری کو ایک بڑی رقم رشوت کے طور پر دینا پڑی تھی ۔فرد ایک سفید کاغذ پر کچھ خانوں میں ہاتھ سےلکھی ہوئی عبارات ہوتیں ہیں ایک مہر اور کچھ دستخط اب کیونکہ یہ کاغذ بھی فروخت کنندہ ہی آپ کو فراہم کر رہا ہے تو جہاں وہ رجسٹری جعلی بنوا سکتا ہے وہ فرد بھی تو جعلی بنوا سکتا ہےاس لئے ایک سوال کا حتمی جواب مجھے آج تک نہیں مل سکا کہ یہ معلوم کرنے کا صحیح طریقہ کیا ہے کہ مکان کی ملکیت یا وارثان کون ہیں ۔
آخری تدوین:
حسیب
محفلین
ضرور بتائیں
حمیرا عدنان
محفلین
عبدالقدیر 786
محفلین
وکیل سے رابطہ کریں یہ اِس کام میں ماہر ہوتے ہیں آپ کتنی بھی معلومات لے لیں آج کل کا زمانہ بہت تیز جا رہا ہے اسی لئے جب بھی مکان یا پلاٹ لینا ہوتو وکیل کے ذریعے ہی لیا جائے تو بہت ہوگا۔
Shair alam
محفلین
صاحبان! مکان کی خریدوفروخت یا ملکیکت کے سلسلے میں فرد - انتقال - رجسٹری جیسے الفاظ سننے کو ملتے ہیں ان کی کوئی وضاحت کر سکتا ہے یہ کیا ہوتے ہیں؟
کراچی کے حوالے سے ۔ کہ کراچی میں کیا کیا کرنا پڑھتا ہے ؟
لازمی
کراچی کے حوالے سے ۔ کہ کراچی میں کیا کیا کرنا پڑھتا ہے ؟
لازمی
محمد خلیل الرحمٰن
محفلین
لفظ "انتقال" منتقل سے نکلا ہے یعنی ملکیت کسی شخص سے دوسرے کے نام کرنا۔ انگریزی کا لفظ ٹرانسفر آج کل رباں زدِ عام ہے۔
رجسٹری دراصل کسی بھی مکان یا پلاٹ کی ملکیت کا حکومتی ادارے میں اندراج کو کہتے ہیں۔
فرد شاید فائل کو کہتے ہیں۔
Shair alam
محفلین
بہت شکریہ !
یہ ایک اچھا پلیٹ فارم ہے ۔
برائے مہربانی
کراچی میں پراپرٹی کی خرید وفروخت اور ڈاکومنٹس کے حوالے سے کچھ رہنمائی کیجئے
یہ ایک اچھا پلیٹ فارم ہے ۔
برائے مہربانی
کراچی میں پراپرٹی کی خرید وفروخت اور ڈاکومنٹس کے حوالے سے کچھ رہنمائی کیجئے
